最近我的会员群里在酌量卖房难的话题，一说立马就激发了共识，公共都驱动激烈酌量起来。

因为咱们好多粉丝其实都是要换房的。

然而换房得先卖呀，屋子卖不出去，天然就打欠亨置换链条。

有些挂出去个把月都莫得客户来看房，有的挂了半年一年了都卖不出去的比比都是。

还有些跟我说，本年看到契机很好，确乎很思开首了，但是即是卖不出去拿不到钱，又怕错过好时机，怕房价一稳，换房资本就高多了，干慌乱。

我推测房主们，从莫得此时此刻这样卑微过，焦虑过......

不但要崇拜包装我方的屋子，还要给来看房的中介小哥们贴心的准备好水和零食，给中介发发红包.....

前段时刻还看到一个视频，是一个豪宅业主故意到中介会场，故意写好细致PPT来宣讲我方急卖屋子的亮点.......

豪宅业主都如斯卑微，其他如果执有老破小，老破大的业主，愈加是卑微到尘埃.....

诸君，你们莫得嗅觉到吗？你现时把屋子挂到网上，如果不是挂个超廉价，根本就莫得东说念主来看。

况且，樱桃告诉你，要道问题来了，现时的二手房订价系统仍是荒芜繁杂了。

这个话题，刚好借着我会员群酌量的话题跟公共说说这个事，履行许多干货，通盘卖房买房换房的务必仔细看完。

从2022年驱动，通盘楼市的二手房往复量就驱动急速下降了。

往复量一朝急剧萎缩后，屋子的通盘订价系统就会透顶酿成一个黑匣子。

我合计通盘二手房市集要永别为两类市集：

其一，有平时往复量的市集。主如若一线和强二线的次新，中枢区，次中枢，近郊等有价值的屋子。

第二，失去平时往复量的市集。包括一线和强二线部分远郊和老破小，繁多的三四线城市，县城的屋子.....

前者这样的市集还好，北上广深这些场所的二手房诚然也在跌，毕竟还有往复量，如果有饱和的成交量样本的小区，那二手房挂牌订价，举座来说照旧澄澈的，小区成交了若干套，以什么价钱成交的，数据最起码是有的，挂牌价逻辑相对澄澈。天然像深圳等，现时平时渠说念仍然查不到往复价钱，但思思主义最起码还能看获得。

有成交量在，最多是二手房看房的东说念主少少量，房主被迫降价多少量，一套屋子降个四五次价，照旧有概率成交的。

然而，问题来了，针对往复量缺失的一些廉价值的屋子，也即是我上头提到的第二类次级资产市集，二手房市集就会存在一个要道的问题，叫作念：有价无市。

许多长幼区，小城市的屋子，你在中介平台上看到挂牌价，仍是根本不是的确的住房报价了，因为许多小区半年都可能莫得一套房往复，根本就无法判断房价跌了若干，公共卖房亦然一脸懵逼，根本不澄澈挂牌价应该挂若干？

诸君是不是这样？当你准备卖房，卖若干的时候，你发现你挂牌价很难定，往复量多的还不错，因为还不错参加历史报价。

现时呢，如果市集仍是半年不能交，请示你挂什么价钱？

买家说市集在跌，上一个1000万成交，你要900万卖给我，卖家说最近XX城市往复量起来了，要卖980，两边达不能一致啊。

以前房主要卖房，是卖方市集，在历史成交价基础上，不仅税费要对方承担，况且还可能会临时涨价，现时绝对不相似了，现时房主卖房，房主的价钱仍是说了不算了，酿成房主跟中介去协商，中介需要跟房主聊报价，这个价钱不是房主思卖就能卖若干的啊，很可能是中介来定。

因为如果价钱分歧适，即使挂到了网上，也根本莫得东说念主来看，中介也可能嫌弃你的报价高不给你带客，不是一天莫得一个，而是几个星期以致几个月都莫得东说念主来看房。

那房主思要快速变现，怎样办？只可采选降价，把价钱弄得很有优惠，期间够被别东说念主询价，询价也不一定就等于成交。

现时的情况即是，卖方急着卖，买房并不慌乱买，非要在房价基础上再继续谈价，上来即是大砍一刀，砍到卖房主说念主肉疼，举座上从一个房主上架屋子到卖出屋子，不降价钱几轮啊，很难卖得出去的，但这个并不是什么太大的问题，毕竟二手房市集是解放市集，有涨就有跌，愿赌服输，供需决定，执法惟有澄澈就行了。

现时最可怕的是那些冷门楼盘，那些长幼区，那些三四线城市永劫刻简直莫得往复量的小区，你根本儿看不到市集的确的成交价。

成交价都有可能是假的，是用来骗你的。

卖家靠个别的成交价来卖屋子，买家被这个成交价所骗。

你根本不知说念你买的屋子订价若干，屋子的成交价仍是成为了一个黑匣子，楼市下落了这样久，往复样本不够的情况下，你仍是找不到一个可靠的参照点，饱和多的样蓝本撑执了，许多时候就会被市集精确收割。

急卖的粉丝一又友，被网上那些房价会再跌30%的言论一吓，天然就食不充饥，也不澄澈我方卖贵了照旧卖低廉了。

个别的中介还可能在这个市集情况下PUA房主，让他尽快降价，A房主降价了，B房主也可能会劝服降价，如斯投入一个降价式内卷，挂牌价远远低于上一套也许是半年一年前的成交价。

我会员群就有东说念主说这个问题，卖房主说念主要找到买房的“有缘东说念主”，是阻截易的。

天然哈，中介为了成交用些手段也无可厚非，少数中介是比较过分的，大部分中介照旧靠我方的遏止吃饭。

旧年最大的某绿中介的功绩就爆了：

2023年的财报，数据流露全年总往复额达到3.1万亿元，同比增长20.4%，公司总收入达到778亿元，同比增长28.2%，全年转念后的净利润高达50多亿，暴增5倍。

按理说，房价缩量下落，中介的日子应该不好过，起码不应该赚得更多，但事实啊，房价缩量下落，适配这种新玩法的中介反而赚得更多了，少部分还PUA卖家，让卖家猖獗降价，否则就不给你推客户。

是以说，现时互联网上的二手房价钱许多是失果然，它仅仅挂在何处的价钱，而不是的确的成交价。

巧合候霎时来一个笋盘，价钱荒芜低廉，你以为是降价了，一仔细问，不是一楼没精练，即是各式税费淡漠付款条目。是以，买家对网上一些二手成交价霎时大跌之类的一些信息也不要一下就信。

这亦然为什么公共更喜跃买新址的原因，有些城市毕竟有限价，价钱相对透明。

现时的中产换房主说念主成为了价钱讨厌最严重的群体，荒芜苦逼，往日一轮屋子缩水，收入减少，钞票暴减，又急着思改善换房，挂出去几个月都没东说念主来看，被买家砍价也就算了，还要被处处压制，果然不要太惨。

但是樱桃最近仍是发现一个荒芜迫切的欢欣了。

比较往日两年猖獗的挂牌和卖房节点，到了本年，我发现不少东说念主的心态又发生变化了：

许多业主驱动摆烂了。

因为一朝房价跌出30%-50%，势必有不少东说念主不会再卖房，而采选躺平。

为什么呢？这个心态很好贯通，因为房价跌10%，你砍10%成交，我亏20%，我可能买得早照旧盈利无所谓，但是房价一朝跌40%，你再上来砍10%，业主可能仍是出现不盈利大要亏本许多，那么这个时候，就驱动摆烂了，大要不急的就等回暖了。

换房的业骨干脆不换房了，毕竟换房不是刚需。

更何况，你思思，许多东说念主如果往日买房买在高点的那些，房价一朝跌30%，他的首付款就跌没了，那他卖了干啥呢？

他卖了还要给银行倒贴钱，是以他根本就不会去卖房，愈加就会摆烂，像深圳，武汉，苏州等回调仍是许多的业主，我看到好多东说念主错过了我之前辅导的最好卖房节点，干脆躺平不卖了。

不知说念公共是什么心态哈，不错挑剔区告诉我！

今天履行太多了，我蓝本还思告诉公共现时要不要卖房？如何快速卖房等等，如何快速卖房取决于三块，即是我回来的卖房442原则（40%时机，40%挂牌价，20%运营手段）这都是我我方的心得回来出来，我写了一部分，履行太多了准备下次发吧。

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另外，我作念个小小的卖房拜访，大伙不错参与一下。

下周末，咱们肃穆开启了重庆游学，游学两江四岸和中央公园，8W首付就不错上车重庆中枢性段，公共不错扫码究诘。

我的被删著作，以过头他个东说念主一些不雅点，会发到底下这个公众号上，不错和蔼一下。

诸君老铁们，我这个深度类的公众号仍是极其稀缺了，公众号改了执法，是以一定记起星标，星标，星标。否则你收不到推送了。